不動産の媒介契約
不動産の売買を考えたとき、契約成立に向けた業務を不動産会社に依頼するのが一般的です。この場合、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。媒介契約には複数の種類があり、どれを選ぶべきかわからない売主様もいらっしゃるでしょう。そこで、それぞれの媒介契約の特徴について説明するとともに、それぞれの媒介契約のメリット・デメリットなどをご説明します。
媒介契約とは？
住まいを売却する際、売主様は不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約とは、売却したい物件の宣伝活動などを不動産会社に委託し、売買契約の成立に向けて買主様との仲立ちをしてもらうためのものです。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の大きく３つの種類があります。まず、それぞれの特徴を見ていきましょう。
１．専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけにしか依頼できないことに加え、「自己発見取引」も禁止されている媒介契約です。自己発見取引とは、不動産会社を通さずに売主様自身が買主様を見つけることを言います。専属専任媒介契約では、売主様が自分で売却の相手（買主様）を見つけてきた場合でも、不動産会社に仲介に入ってもらう必要があるため、仲介手数料が発生します。
専属専任媒介契約の有効期間は３カ月以内で、不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録や媒介契約締結後の業務内容の報告が義務となっています。レインズへの登録は媒介契約締結から５日以内。売主様への業務状況の報告は1週間に1回と定められています。
専属専任媒介契約は、窓口となる不動産会社が１社だけなのでやり取りがシンプルでわかりやすく、売却までのスピードが比較的早いのがメリットです。一方、友人知人などに家を売るかもしれないといった場合、自己発見取引の制約が厳しいため注意が必要です。
２．専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約はできませんが、自己発見取引が認められている媒介契約です。契約期間は３カ月以内で、不動産会社は契約から7日以内にレインズへ登録する義務があり、売主様への業務状況の報告義務は２週間に１回と定められています。
専属専任媒介契約も同様ですが、一度特定の不動産会社と専任媒介契約を締結すると、その契約期間が満了するまで他の不動産会社と契約することができません。不動産会社にとっては、他の会社と争う必要がなく、依頼された物件が売れれば確実に仲介手数料を得ることができるため、「専任媒介で契約を取りたい！」というのが正直なところです。そのため、不動産会社の“本気度”が後述の一般媒介契約より自ずと高くなるのが一番のメリットと言えるでしょう。
一方、専任媒介契約では1社に任せることによるデメリットも伴います。買主様からの仲介手数料も得ようと行う「物件の囲い込み」もそのひとつ。このような悪徳行為をする不動産会社と専任媒介を結んでしまうと、売却までに時間がかかったり、売却価格が希望の金額を大きく下回ったりと売主様の不利益につながってしまいます。専任媒介契約を結ぶ際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが大変重要です。
３．一般媒介契約
一般媒介契約は、前述の専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる媒介契約です。自己発見取引も可能で、レインズへの登録と業務状況の報告義務も任意となっているため、不動産会社、売主様双方が自由に販売活動をおこなえるのが特徴であり、メリットと言えるでしょう。
一方で、報告義務がないため不動産会社がどのような活動をしているのかが把握しづらいことと、不動産会社の受領する仲介手数料はあくまで成功報酬のため、自社を通して売買契約が成立する確率の下がる一般媒介契約では、専任契約に比べて力を入れない会社が多いのがデメリットです。契約期間については、法令上の制限はありませんが、行政の指導では３カ月以内に設定することが推奨されています。
３つの契約それぞれに特徴があり、売主様の事情などによって選択すべき契約も変わってきます。一般的には「専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれかを選ぶ場合がほとんど。実際のところ、当社にご依頼いただく売主様も「専任媒介契約」を選択するケースが９割強を占めています。専任媒介契約でお受けした物件は、チラシやHP掲載など販売活動に力を入れ、早期売却できるよう全力を尽くすのはもちろん、「一般媒介契約」でご依頼いただいた場合も、売主様のご希望に沿った販売活動を実施しています。
当社では媒介契約の内容や違いをしっかり説明した上で、ご依頼いただくようにしています。どうぞ納得いくまでご相談ください。
