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住宅ローン返済中の住まいの売却は可能?

「まだ住宅ローンが残っているけれど、住まいを売却したい…」

“終のすみか”のつもりで購入した住まいでも、生活スタイルや家族構成などの変化によって売却を考えるケースは少なくありません。

そこで頭に浮かぶのは「そもそも、住宅ローンが残っている家を売却できるのか?」「できるのなら、具体的にどうすれば売却は可能なのか?」「返済すべき金額(残債)がたくさん残っている家も売却できるのか?」といった事柄でしょう。

まず、結論から言えば、住宅ローンが残っていても住まいの売却は可能です。さらに言えば、住まいの購入の際には、ほとんどの人が住宅ローンを利用しますから、ローン返済中の売却や住み替えは決して珍しいことではないわけです。

住宅ローン返済中の不動産を売却する際の前提

住宅ローン返済中の不動産には「抵当権」という権利が登記されています。これは、金融機関が住宅ローンの融資と引き換えに不動産を担保としたことを証する登記のこと。抵当権を設定したままでは不動産は売却することができません。住宅ローン返済中の不動産の売却には、抵当権を外すこと、つまり「抵当権の抹消」が大前提となります。

抵当権を金融機関に抹消してもらうために必要なのは、ローンの残債を全額返済することです。一括で返済するとなると敷居が高いように思えます。しかし、住まいの売却では、売却代金を返済に充当するケースがほとんどですから、実はそれほど難しいことではありません。

抵当権の抹消には、必要な書類があります。この書類は住宅ローンの融資元である金融機関が保有しているのが一般的です。そのため、抵当権の抹消には金融機関の協力が必要になります。住まいの売却が決まったら、その予定を金融機関に早めに知らせておくのが良いでしょう。

住まいの売却価格と住宅ローンの残債との関係がポイント

ここで課題となるのが住まいの売却価格です。抵当権の抹消にはローンの完済がマスト。したがって、住宅ローンの残債を上回る金額で売却できることが目標になります。そこで重要なのが、自分の住宅ローンの残債がいくらになるのか、きちんと把握しておくことです。

ローンの残債が住まいの売却予定額を下回っている場合を「アンダーローン」、上回っている場合を「オーバーローン」と言います。住まいの売却価格内に住宅ローンの残債金額が収まる「アンダーローン」の状態なら売却は容易です。一方、ローンの残債金額が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態なら、差額分をなんらかの方法で充当する必要があります。

たとえば、住まいの売却金額が2,000万円に対してローンの残債が1,500万円だった場合、登記費用などの諸費用を含めても2,000万円以内に収まりますから、抵当権を抹消することができます。一方、ローンの残債が売却金額を上回ってしまう場合、差額を別途用意する必要が出てきてしまうわけです。

また、不動産は高く売ろうと思っても、相場からかけ離れた値では売れません。売れそうな価格でローン残高の返済が不可能な場合は、売却や買換えは諦めて時期を待ちましょう。

ローンの返済が進めば残債は確実に減っていきますし、不動産価格も変動します。住まいの売却価格と住宅ローンの残債が逆転する時こそが、まさに住まいの売却・住み替えの好機。少なくとも、住宅ローンを完済できる目処がついてから売却に舵を切っていくのが間違いのない選択と言えるでしょう。

住まいの売却はもとより、住宅ローンに関することも当社では相談を承っています。心配なことがあれば、どんなことでもお気軽にご連絡ください。

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